LEGALIZACIJA NEKRETNINA U NOVOM SADU: Prilika za tržište ili zakasnela reforma?

Iako je Zakon o legalizaciji bespravno izgrađenih objekata izazvao brojne polemike, saznajemo od agenata nekretnina u Novom Sadu da se ne očekuju drastične promene na tržištu, bar kada su cene u pitanju. Prema rečima Ivana Radulovića i Jovana Jakovljevića iz agencije “Agent360”, naš grad, kao i prigradska naselja, već godinama funkcionišu u skladu sa propisima.

– Mentalitet Novosađana je takav da se poštuju zakoni i da se neregularna gradnja prijavljuje bez zadrške. To je dovelo do stabilnog i bezbednog tržišta, kako za kupce, tako i za sve učesnike u procesu, od advokata do geometara i agenata – objašnjava Radulović.

Ubeđen je da će se, kroz statistiku, na kraju ovog procesa jasno videti kako je Novi Sad jedan od uređenijih tržišta nekretnina u Srbiji. Prema njegovim rečima, jedna od pozitivnih promena koje očekuje jeste pojava određenog broja novih, do sada nelegalizovanih nekretnina na tržištu. Time će se, smatra, obogatiti ponuda, a kupcima pružiti više opcija za izbor i potencijalnu kupovinu.

– U ponudi već imamo kuće u selima Vojvodine koje su uknjižene na punu kvadraturu, uključujući i pomoćne objekte kao što su svinjci, garaže i slično. Takođe, pojedine kuće koje su do sada bile uknjižene samo za prizemnu etažu dobiće dodatnu vrednost legalizacijom dograđenog sprata – navodi njegov kolega Jovan Jakovljević.

Radulović iz iskustva predočava da tržištu nekretnina u Novom Sadu već sedam-osam godina nedostaje dovoljan broj nekretnina i to stanje se nije promenilo. Taj manjak se posebno odnosi na kuće, bilo u gradu, na periferiji ili u prigradskim naseljima i selima oko grada. Zbog toga naš sagovornik vidi isključivo pozitivne efekte ovog zakona na tržište nekretnina u Novom Sadu i njegovoj okolini.

Kao najveću prednost zakona, Radulović ističe to što će se evidentirati i upisivati prava svojine na nepokretnosti. Samim tim, nepokretnost tada može da bude predmet prodaje, kao i zalog za hipoteku kod banke.

– Legalizacijom, vlasnik može svoju nekretninu da pokloni, zameni ili prenese na treće lice. Takođe, uknjižena nekretnina automatski ulazi u ostavinsku raspravu i naslednici ne moraju dokazivati dodatno da je objekat njihov. Po izvršenom upisu prava svojine na objektu, stiče se mogućnost da se objekat priključi na elektroenergetsku mrežu, gasnu mrežu ili mrežu daljinskog grejanja, vodovod i kanalizaciju, ukoliko postoje tehnički uslovi koje utvrđuje privredno društvo koje obavlja registrovanu energetsku, odnosno komunalnu delatnost, u skladu sa zakonom, izvan objedinjene procedure – pojašnjava Jakovljević.

Govoreći o cenama i taksama, Radulović naglašava kako su cene formirane na osnovu broja stanovnika. Pa tako Novi Sad spada u zonu sa više od 100.000 stanovnika, gde se cena kreće od 100 do 500 evra, u zavisnosti od zone. Za magacine, skladišne prostore, ekonomske i pomoćne objekte i proizvodne pogone površine do 500 m² se ne plaća naknada, dok se za objekte preko 500 m² plaća naknada u visini od 10 evra/m2.

– Taksa se određuje u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, čija visina se utvrđuje na osnovu dostavljenog zonskog plana jedinice lokalne samouprave. U gradovima koji imaju preko 100.000 stanovnika, u ekstra i prvoj zoni taksa je 500 evra, u drugoj zoni 250 evra, u trećoj zoni 150 evra, a u četvrtoj i ostalim zonama po 100 evra. Od plaćanja naknade oslobođeni su primaoci socijalne pomoći, osobe sa invaliditetom, borci, samohrani roditelji i porodice sa troje i više dece. Za objekte izgrađene na osnovu privremene građevinske dozvole i objekte za koje nije izdata upotrebna dozvola ne plaća se naknada za evidentiranje ukoliko vlasnik objekta dostavi dokaz da je naknada, odnosno doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta izmiren u postupku koji je prethodio izdavanju rešenja o privremenoj, odnosno građevinskoj dozvoli – objašnjava sagovornik portala Moj Novi Sad.

Prijave za upis prava svojine biće omogućene po isteku 45 dana od dana stupanja na snagu ovog zakona i biće moguće podneti ih u narednih 60 dana. Orijentaciono, može se očekivati da će prijave biti moguće od sredine decembra 2025. godine do sredine februara 2026. godine, ali dostupna su moguća odstupanja u zavisnosti od datuma usvajanja zakona.

Prijave za evidentiranje i upis prava svojine podnose se elektronskim putem, a od samog početka roka za podnošenje jedinice lokalne samouprave pružiće pomoć građanima za podnošenje prijava. Cena je fiksna, bez dodatnih troškova. Ovim zakonom i nižom cenom pokušava se stimulisati građanstvo da uradi evidentiranje i upis prava svojine.

– Potencijalni rizici su da se neće proveravati stabilnost i sigurnost objekta. U katastar nepokretnosti, pored upisa prava svojine, upisuje se i zabeležba da je objekat upisan na osnovu ovog zakona i da Republika Srbija ne garantuje za bezbednost i sigurnost korišćenja objekta, dela objekta, odnosno posebnog dela objekta, upisanog u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima po odredbama ovog zakona. Vlasnik objekta, dela objekta, odnosno posebnog dela objekta u čiju korist bude upisano pravo svojine u skladu sa odredbama ovog zakona prihvata rizik korišćenja nepokretnosti koja je predmet upisa i odgovornost za eventualnu štetu prema trećim licima – kaže naš sagovornik.

On smatra da će, ipak, pojedina tržišta biti negativno pogođena prilivom velikog broja “novih” nekretnina, a to se odnosi na Beograd i njegova prigradska naselja, kao i na delove istočne i južne Srbije. U tim delovima zemlje ranijih godina slivalo se dosta novca iz inostranstva od gastarbajtera koji su gradili porodične kuće, često bez ikakve dokumentacije, dozvola ili poštovanja urbanističkih pravila.

– Rezultat toga su kuće od tri ili četiri etaže, građene “od ograde do ograde”, bez minimalne udaljenosti od regulacione linije, i to na placevima koji su znatno manji nego što propisi zahtevaju za takve objekte prema urbanističkim planovima – zaključio je Radulović.