Na šta obratiti pažnju kod kupovine stana

Za većinu ljudi, najveća životna investicija jeste kupovina nekretnine, stana ili kuće, za sebe i svoju porodicu. Samim tim, ova odluka spada u najvažnije koje donosimo. Posledice izbora su dalekosežne, pa o njima valja dobro razmisliti pre samog čina kupovine.

Mediji često nude zaslađenu sliku stvarnosti, propuštenu kroz ružičasto sočivo, te kreiraju predstavu o lakoći rešavanja svih životnih pitanja, po sistemu "uđeš/izađeš i gotovo". Međutim, pošto su u pitanju sudbine ljudi, čitavih naraštaja u nekom smislu, mi verujemo kako je dužnost poslenika javne reči da u etar puštaju, ne informacije i poruke obojene duginim spektrom, već objektivne činjenice koje će ljudima pomoći pri kvalifikovanom donošenju važne odluke.

Zato smo razgovarali sa gospodinom Jovanom Nedeljkovim, našim sugrađaninom, direktorom prodaje Emerald Hilla, građevinskog investitora koji je u prethodne dve decenije izgradio preko 100.000 m 2 stambenog prostora u Novom Sadu.

Gospodine Nedeljkov, šta je našim sugrađanima najvažnije prilikom kupovine stana?

- Svaki čovek je, i inače u životu, priča za sebe, pa tako ima i različite prioritete kod kupovine nekretnine. No, mogli bismo da kažemo da se, uglavnom, izdvajaju određeni ključni parametri na koje svi, manje ili više, stavljaju akcenat kada se odlučuju za kupovinu stana. Kroz svoje dugogodišnje iskustvo, a prometom nekretnina se bavim preko dvadeset godina, primetio sam da ljudi najviše vode računa o lokaciji, kvalitetu, legalnosti i ceni nekretnine koja ih zanima, kao i o renomeu, tj. ugledu i pouzdanosti investitora, te mogućnostima finansiranja u smislu savetodavne pomoći pri zaključivanju kreditnih aranžmana s poslovnim bankama.

Da li se razlikuju kupci novih stanova od onih koji kupuju životni prostor u starijoj zgradi?

- U načelu, i jedni i drugi imaju isti cilj, obezbeđivanje sebi i svojoj porodici doma, krova nad glavom, pa su i parametri koji ih pri donošenju odluke o kupovini slični, mada kupci "starijih" stanova moraju da obrate naročitu pažnju na troškove nužne adaptacije, tj. renoviranja stana u kom je neko već živeo. Naravno, ljudi uvek pokušavaju da se što bolje obaveste o svemu važnom za budući kvalitet svog stanovanja, ali kako ne možemo svi da budemo stručnjaci za sve, greške su česte, a one, nažalost, kada se radi o jednoj tako važnoj odluci kao što jeste kupovina stana, mogu da imaju ozbiljne neželjene posledice.

O kakvim tačno posledicama govorite i kako ih preduprediti?

- Kupci se, često, povedu za nekim estetskim detaljima ili obećanjima koja ne budu sasvim ispunjena, pa završe u stanovima koji svojim kvalitetom ne opravdavaju uložena sredstva, niti obezbeđuju udoban porodični život. Treba se jako dobro informisati o materijalima korišćenim u izgradnji objekta u kome se kupuje nekretnina, ako je neophodno, angažovati i stručna lica za pomoć pri donošenju ove odluke. Nisu svi objekti jednako savesno građeni, pa često vidimo uštede na materijalima i opremi, u nameri da ostvare što viši profit. Na nesreću, radna etika, sve više gubi na značaju u savremenom trenutku, pa se veliki broj pojedinaca i preduzeća rukovodi isključivo sopstvenim kratkoročnim interesom, a ne željom da se uspostavljanjem kvalitetnog, dugoročnog odnosa sa kupcima gradi sopstvena pozicija na tržištu, ugled i poverenja. Zato nailazimo na ogroman broj zgrada čiji su spoljni zidovi samo običan blok i oskudna demit fasada, a prezide od neadekvatnih materijala čija svojstva ne zadovoljavaju standard potrebne zvučne izolacije, pa čitava zgrada odzvanja, čujete budilnik komšije sa trećeg sprata i slavinu komšinice iz potkrovlja.

Nadalje, tako nesavesno zidani objekti, jesu i energetski potpuno neefikasni. Teško se zimi zagrevaju, i teško leti hlade, prouzrokujući vlasnicima enormne troškove. Ja sam veoma dugo radio na odgovornim pozicijama u najvećim novosadskim agencijama za promet nepokretnosti, pa sam, prirodno, imao prilike da vidim ogroman broj stanova i da razgovaram sa mnogo, mnogo ljudi koji su tražili sebi dom. Zato sam, prilikom prelaska na poziciju direktora prodaje kod investitora, birao baš ono preduzeće za koje sam siguran, da kvalitet rada i komfor budućih stanara stavlja na prvo mesto sopstvene lestvice prioriteta, čak ispred jednokratne finansijske dobiti. Recimo, u našem objektu koji će prvi biti završen, od onih koji su u izgradnji, nazvanom Vila Prestige, spoljni zidovi su izvedeni po sistemu sendvič zida, blok, desetocentimetarska kamena vuna kao izolator, parpropusna folija, i na kraju cigla. Zidovi od pola metra, kao nekad, garantuju visoku energetsku efikasnost, mnogo niže troškove grejanja i hlađenja nego što je uobičajeno, čak i do 80%. Ovo je jedan od ključnih parametara koje kupci stanova treba da odmeravaju kada kupuju nekretninu. Kod nas su i sve pregrade od cigle, između stambenih jedinica i na ulaznom delu hodnika koristili smo punu ciglu, pa imate sličnu privatnost kakvu imaju vlasnici individualnih kuća, ne čujete komšije, ako to ne želite. Savetujem potencijalne kupce da objekte u kojima planiraju da kupe stan obilaze tokom gradnje, jer će samo tako moći da budu sasvim sigurni u kvalitet radova i upotrebljenih materijala. Ako je potrebno, neka povedu sa sobom i stručno lice. Isplati se.

Da li je dobra odluka kupiti stan u potkrovlju ili u suterenu zbog nižih cena?

- Prilikom ishodovanja građevinske dozvole, investitor, svakako, ne može da dobije odobrenje za stanovanje u suterenskom delu, što eventualnu ponudu takvih nekretnina čini problematičnim, u smislu da su takvi prostori odstupili od projekta, jer im je promenjena namena. Sa potkrovljem je, pak, druga priča. Tu ipak valja biti oprezan i dobro ispitati kako je zgrada zidana, kada kupujete stan u potkrovlju ili dupleks koji se delom u njemu nalazi. Mnogi su primeri, veoma slabo urađene krovne toplotne i hidro izolacije, pa je prostore u potkrovlju leti jako teško ohladiti, a zimi ih je vrlo skupo zagrevati. Takođe, usled lošeg kvaliteta gradnje, s godinama dođe do prokišnjavanja. Sem toga, česti su primeri stanova u potkrovlju sa kosinama koje remete normalno življenje u takvom objektu. U stanovima koji se nalaze u potkrovljima zgrada Emerald Hilla, sasvim je drukčije stanje. Kod nas su kosine ili samo dekorativne ili ih uopšte nema, bez obzira što je stan u potkrovlju, a hidro i termo izolacija su savršeno izvedene, pa je energetska efikasnost, a time i kvalitet življenja, jednaka kao u stanovima na standardnim etažama.

U urbanim delovima Novog Sada, sve je teže pronaći parking prostor. Mnogi za takvo stanje krive upravo investitore. Da li je i ovo važan činilac odluke o kupovini stana?

- Svakako da jeste. Savremeni čovek teško može da funkcioniše u velikom gradu bez motornog vozila, a kako njihov broj raste, dok višespratnice smenjuju negdašnje kuće, po urbanim delovima gradova, sve više do izražaja dolazi problem manjka mesta za parkiranje automobila. Ovo je svakako nešto o čemu bi valjalo razmišljati pri donošenju odluke o odabiru stana i mikrolokacije. Sa naše strane, mi kao investitor, činimo sve da stanari zgrada koje podižemo, mogu sebi da kupe parking mesto ili garažu u dvorištu objekta. Takva je i situacija sa pominjanom Vilom Prestige, jer insistiramo na tome da za svoje kupce obezbedimo optimalne uslove stanovanja.

Poznati su primeri Novosađana, ali ne samo njih, koji su imali ogromne probleme prilikom kupovine stana sa uknjižavanjem istih. Dešavalo se čak i da pojedini investitori jedan te isti stan prodaju po nekoliko puta, oštećujući tako nedužne ljude. Kako se zaštiti od toga?

- Takva praksa je, nažalost, ranijih godina bila moguća, jer nije postojao prateći korektivni sistem. Svi smo čuli za ljude koji su na opisani način ostali bez životne ušteđevine i bukvalno na ulici i u dugovima. Treba jako voditi računa o renomeu i referencama investitora. Ja uvek kažem, poštovanje svakome, poverenje samo proverenima. Ne radi se ovde o sitnim iznosima. Kupovina stana je životna odluka za većinu ljudi. Tu se rizik retko isplati. Pogubno je nasedati na priče o superkvalitetnim, a jeftinim stanovima. Iza toga se prečesto krije neka prevara. Zato, ne treba biti lenj, već se valja podrobno obavestiti o objektima koje je neko pravno lice ranije gradilo, proveriti eventualno forume i mišljenje stanara o investitoru itd. Sakupite što više informacija, da biste doneli što ispravniju odluku. Pravi investitor, koji nema šta da krije, već se, naprotiv, ponosi kvalitetom sopstvenog rada, neće vam takve informacije uskratiti. Treba angažovati i pravnike da provere sva pravna pitanja u vezi sa objektom u kom se razmatra kupovina nepokretnosti. Uvođenjem javnih beležnika i javnobeležničke libre, u kojoj se registruje svaki promet nepokrenosti, dok se informacija o istom potom dostavlja katastru i poreskoj upravi, praktično je nemoguće sprovesti takvu prevaru u ovom trenutku. Moj savet svim kupcima je da svakako overe sve svoje predugovore i ugovore kod javnog beležnika, jer će im isti ukazati na sve eventualne nedostatke prilikom kupovine nepokretnosti.

A cena, da li je cena važna pri donošenju odluke o kupovini stana?

- U našoj zemlji, cena je važna i pri kupovini namirnica za ručak, a kamoli stana. Međutim, ni kod salama i zeleniša, ni kod stanova ona ne bi smela da bude presudna. Znate kako se kaže: „Nisam dovoljno bogat da kupujem jeftine stvari“. Često ispadne skuplja dara nego mera. U želji da prođemo što jeftinije, često previdimo da kvalitet mora da ima određenu cenu. Kod investicije kakva je kupovina porodičnog doma, treba razmišljati i o ceni, ali nam ona ne sme diktirati izbor, budući da troškovi stanovanja u jeftinim nekretninama često višestruko prevazilaze one u nekretninama sa redovnom cenom. Isto tako, ako je investitor cenu postigao nauštrb kvaliteta gradnje, vrlo brzo će doći do problema sa stolarijom, zidovima, instalacijama, mokrim čvorovima itd. Da bismo olakšali svojim kupcima, mi smo u Emerald Hillu, rešili da im savetodavno pomognemo prilikom zaključenja kreditnih aranžmana s poslovnim bankama s kojima sarađujemo, kako bi im one dale najpovoljnje moguće uslove, bolje nego što ih iko može individualno dobiti.

Havala Vam, Jovane, na iscrpnim odgovorima. Postoji li još nešto što biste dodali, a što bi našim čitaocima pomoglo pri odlučivanju o kupovini stana?

- Lično bih obratio pažnju i na mikrolokaciju, tj. blizinu i dostupnost škola, vrtića, trim i biciklističkih staza, trgovina, pijace, crkve, zelenih površina, restorana i drugih sadržaja značajnih za život današnjeg čoveka.