ISTRAŽUJEMO: Na šta treba da obratite pažnju kad kupujete stan u izgradnji

ISTRAŽUJEMO: Na šta treba da obratite pažnju kad kupujete stan u izgradnji

Novosađani sve češće kupuju stanove u izgradnji jer smatraju da u ovom slučaju mogu da prođu jeftinije. Međutim, prilikom kupovine ovakvih nepokretnosti trebalo bi obratiti pažnju i na potencijalne rizike. 

Kod kupovine stana u novogradnji je specifično da u momentu uzimanja i isplate ugovorene cene u celosti, ne mora da bude završen i spreman za useljenje. Zbog toga je za kupca jako važno da se u ugovoru kojim kupuje stan u izgradnji definiše rok za završetak radova i predaju stana kao funkcionalnog dela objekta kupcu u posed. 

Ivan Radulović, direktor prodaje u "Solis nekretninama" ističe da, što se tiče investitora u Novom Sadu, malo je onih koji su na tržištu godinama, a još manje je onih koji su pouzdani. 

Kupci misle da se pouzdanost vezuje isključivo za koliko se godina na tržištu nalazi investitor ili po tome koliko je neka građevinska firma izgradila zgrada. Međutim, taj podatak ništa ne znači, pošto postoje investitori koji su novi ili kratko prisutni na tržištu, a ipak su pouzdaniji od onih "zvučnih" imena. Stoga svakome može da se desi da kasni sa završetkom radova, pa čak i najpouzdanijim, ali to ne znači da je greška uvek njihova, da nemaju novca da završe ili nešto slično što kupcima prvo pada na pamet – objašnjava Radulović. 

Kao primer navodi da je korona dosta poremetila planove izgradnje zgrada i ističe da je to nešto što niko nije mogao da predvidi i stoga smatra da to spada pod "višu silu". Radulović navodi da je to situacija kada sa radovima kasne bukvalno svi – od izvođača, preduzimača, dobaavljača i investitora. U takvim slučajevima, nažalost, ne važe Ugovorne kazne koje su dogovorene. Prema njegovim rečima, izgradnja zgrada može da kasni i iz drugih razloga, a najčešće zbog državnih službi, priključaka za struju, gas, vodu ili kanalizaciju, ali zbog spore državne administracije. 

Bio jedan ili više razloga, kupci moraju imati zaštitu i zato je jako bitno da pored sebe imate agenciju za nekretnine, gde će vas njihovi agenti posavetovati koji su to koraci koje treba da načinite i kako da se zaštitite od eventualnih problema. U ovim slučajevima agencije najčešće angažuju iskusne advokate koji kroz kupoprodajni predugovor ili ugovor na najbolji mogući način štite klijente od eventualnih problema i troškova – ističe naš sagovornik. 


Takođe, izuzetno je bitno da kupci
angažuju agencije koje rade sa proverenim advokatskim kancelarijama, a ne sa pravnicima, naglašava on. Kašnjenje može da se oduži i na nekoliko meseci i tim potezom se kupcima stvaraju dodatni i uglavnom nepredviđeni troškovi. Kao primer Ivan navodi da su to najčešće troškovi koji su vezani za plaćanje stanarine duže nego što je planirano. A u pojedinim slučajevima sugrađani moraju da traže podstanarski stan iako to apsolutno nisu planirali. 

Ukoliko izgradnja kasni, kupci stanova, u najgorem slučaju, jedan period bivaju podstanari, a ako na sve to imaju i kredit za nekretninu, onda upadaju u dupli trošak – jedan za ratu kredita i drugi trošak za kiriju. Jedan od najvećih "troškova" su živci, nervoza i neizvesnost, a oni nemaju cenu – ističe Ivan Radulović. 

Svaki kupac bi morao da zaključi predugovor ili ugovor gde se obavezno mora definisati rok za završetka radova. Investitori znaju da su kašnjenja moguća, čak i u situacijama da nije do njih, pa se uglavnom štite tako što kod roka za završetak radova upišu rok + 60 dana ili rok +90 dana, gde se u tom slučaju ne plaćaju kazneni poeni iz ugovorne obaveze. 

Jedini način da se kupci zaštitite od mogućih dodatnih troškova jeste taj da ugovore novčane ugovorne kazne za kašnjenja koja su duža od navedenih rokova. Iznosi koji se dogovaraju razlikuju se od slučaja do slučaja i stvar su dogovora između kupca i investitora. Ipak, moj savet jeste da se obavezno precizira cena i da se sve do sitnih detalja definiše – kaže naš sagovornik i naglašava da bez ugovorne kazne kupac ne može da naplati odštetu za kašnjenje. 


U praksi to funkcioniše tako da ugovorne kazne mogu biti tržišna cene zakupnine stana (kirije) čija se izgradnja čeka ili stan u kome je kupac podstanar. Takođe, ta kazna može da bude i u visini rate stambenog kredita ili troškova kirije, ako je neko zbog kašnjenja podstanar, a da mu je krenula i rata za kredit. Takođe,
može se definisati i bilo koji drugi proizvoljni novčani iznos, pod uslovom da su na njega pristale obe strane. Neki od pouzdanijih investitora odmah u svom Ugovoru imaju ugovorene penale, a najčešće je to 500 evra mesečno. 

– Moj savet je da kupci ne pristaju ni na kakve uslove, ukoliko investitor ne želi da ugovori penale, jer kasnije samo mogu da se stvore dodatni problemi. Takođe, savet kupcima je da ne pristaju na tipske Ugovore, jer oni svakako nisu dobri, posebno ne u situacijama kada kasni izgradnja. Uz angažman agencije za nekretnine, posao je duplo olakšan, zbog advokata koji će predugovor, odnosno ugovor prilagoditi kupcima. Na taj način se dobija određeni vid zaštite dok se čeka useljenje u stan. Nikada se ne zna šta se može desiti za godinu-dve od današnjeg dana, a svakako je bolje da umesto kupaca investitori prihvate rizik kašnjenja na sebe – zaključio je Ivan Radulović.

Oceni vest:
15
1

* Sva polja su obavezna (Preostalo 500 karaktera)

Pošalji fotografiju uz komentar (do 2MB)
  • Mikan

    pre 55 dana i 20 sati

    Konacno neko ko sme da kaze nesto sto ne ide u prilog investitorima

    Oceni komentar:
    1
    18
  • Avajustin

    pre 55 dana i 18 sati

    Ovo je teoretisanje,da agencije nisu povezane sa "kontraverznim" investitorima,ma ajte molim vas,mi veverice,a Novi Sad mali grad,znamo se

    Oceni komentar:
    3
    28
  • Podbarac

    pre 55 dana i 2 sata

    A moze kupac i sam da angazuje iskusnog advokata, pa da izbegne troskove provizije agenciji! Mada, retki su NOVOSADJANI koji kupuju nove stanove, u 90% slucajeva su to neki sirotani iz RS, ili s juga Srbije, a oni vec budu upoznati sa semom po kojoj radi masina za ranje novca.

    Oceni komentar:
    3
    11
  • Sasa

    pre 54 dana i 22 sata

    Mislim da se velike pare peru kroz nekretnine u Srbiji a cije poreklo je klasican kriminal. Da ovakva ekonomija u Srbiji moze progutati sve sto se izgradi i za ove cene jednostavno mi nema logike.

    Oceni komentar:
    0
    8
  • Ulver

    pre 54 dana i 18 sati

    1. provereni investitor
    2. overa (predugovora) kapare/depozita kod notara - ko to nece da radi, zaobici ga u sirokom luku
    3. ko postuje rokove koj si moraju navesti u predugovoru

    Oceni komentar:
    0
    6